土地は､物理的かつ客観的にその範囲が確定されているわけではありません。人為的に範囲が決定され､決定された基準もって1個（1筆）の土地として扱われます。ただ、土地の境界は土地上に常に明記されているとは限りません。その結果、各土地の境界線がどこかということが問題となる場合があります。 実はこの境界の確定というのは、不動産売買において重要な意味を持ちます。本稿では､そもそも境界確定とはどのようなことをいうのか､境界確定を行うことによってどのような効果・メリットがあるのか等、隣地境界の基本から実際の売買においてのポイントまで幅広く見ていきます。

まず隣地境界確定の意味を知っておきましょう。

1-1.境界確定が持つ意味とは

土地は、人為的に区分された1筆の土地をもって1個の不動産とされています。つまり､人為的に設定された土地の境界が､1筆の土地の範囲を画することになります。
土地の登記における隣地境界確定とは、このように人為的に設定された土地の境界を確定させ、各土地の範囲を明確化することをいいます。

1-2.境界画定の種類

境界確定という場合､厳格には2つの意味があります。

(1)公法上の境界の確定

これは登記上1筆の土地とされている範囲を確定することを言います。
既述のように､土地は人為的に区分されており、それを1筆の土地としています。そして、その1筆の土地の面積が登記簿にも記載されていますし、公図でもその1筆の土地の図面が記載されています。
しかし､その土地の境界線を示す界標が埋もれてしまったり､破損するなどしたことによって不明確になってしまったりする場合があります。また、そもそもの当初の登記の際に､正確な図面などが提供されておらず､境界が正しく登記などに反映されていない場合もあります。
そこで､1筆の土地の範囲を改めて明確にする必要が生じる場合があるのです。

(2)所有権の範囲の確定

これは登記上の1筆の範囲ではなく､当該土地の所有者の所有権の範囲がどこまで及ぶかという点による境界を確定することをいいます。
この問題は､自分の所有する土地はどこまでかという、より所有者の利害関係に直接影響する現実的な内容であり､隣地所有者との利害関係の対立が先鋭化する問題といえます。また実際に､自己の土地としてどこまで利用していいのか､建物を建てることができる範囲はどこまでかという、実務上においても大変重要です。

1-3.境界確定が必要とされる場合

一般的に境界確定が必要とされる場合としては、以下の場合が挙げられています。

(1)売却するために､その土地の範囲を明確にする場合
(2)分筆等するために土地の面積等を明確にする必要がある場合
(3)ブロック塀等を設置するために境界を明確にする必要がある場合
(4)境界標などが破損してしまったため、設置し直す場合

境界を確定させるメリットとして､隣地所有者とのトラブルを回避できるということが挙げられます。

隣地との境界の位置が確定されておらず､境界の位置について隣地所有者との間で認識のずれが生じていると､自身は自分の土地上に建物等を建築したと考えているのに､隣地所有者からは､隣地にはみ出して建物が建築されているとしてクレームを受けたり､自分では自分の土地を利用していると認識していたにもかかわらず､隣地所有者から隣地にはみ出しての利用をやめるようにという請求を受けたりするなど､境界付近での土地利用に関して､トラブルとなる可能性があります。仮にトラブルが発生し悪化すると､感情的な対立にまで発展する危険が否定できません。

その点､隣地所有者との間で境界が明確に確定されていると､境界に関する認識のずれが生じることがなく､自身の土地を境界の範囲内で最大限に有効活用することが可能となります。

保有している不動産の売却を検討する際、境界が確定されていないと、思わぬトラブルを招くことになります。

3-1.面積に基づく価格設定ができない

境界が確定していないと、その土地の正確な面積等が分かりません。登記簿には面積等画記載されていますが､それが正確な面積とは限りません。もしかしたら､実際の面積は登記簿に記載された面積よりも少ないかもしれない、という不安が拭えないのであれば、買い手は安心してその土地を購入することができません。
特に土地の価格は､数量指示売買には当たらないとしても､1坪または1㎡の単価に面積を乗じた金額を目安としていることが多いです。実際の面積が登記簿記載の面積よりも少ないかもしれないとしたら、割高な料金を支払うことになってしまうという危惧も生じ、安心して取引できないでしょう。

3-2.買い手に不安材料を引き継がせてしまう

前述のとおり､隣地との境界が確定していない場合には､その利用を巡って隣地所有者との間でトラブルに発展する危険性があります。境界が確定していない状態で売買をすることは、買い手にその危険性を引き継がせてしまうことになります。買い手によっては、既に隣地境界線に関するトラブルが発生していて、売主がそこから何とかして逃れるために土地の売却を検討したのでは、と悪いように推測されてしまう可能性もあります。現在トラブルの事実はない場合でも、将来的にトラブルが発生しうるような土地を購入することはリスクが大きく、敬遠されてしまうかもしれません。

このように、境界が確定していない状態での不動産売買は、様々な側面から円滑な取引の進行を妨げてしまいます。境界確定は、売り手と買い手の双方が安心して売買契約をするために、やらなくてはならない手続きのひとつであることは明らかです。

4.境界確定で安心と信用を

土地を売却する際に､売主として目的物である土地を何らかの負担や､問題を伴わない状態で引き渡すことが､契約締結における信義則上の義務と考えられます。そして、隣地との境界についての問題は､将来的にトラブルに発展する危険性を内包しています。売主が事前に対応して境界を確定しているということは､買い主が売り主を信頼するという非常に重要な要素になります。そのことは､単に境界の問題だけでなく､他の面における売主の信頼性をアップさせることにもつながることでしょう。
場合によっては、土地境界の確定は隣地所有者との交渉などが必要となる場合もあり､労力を要するかもしれません。買主の信頼を得るためだと考えて､誠意をもって対応することこそが、取引を成功させる根拠といえるでしょう。

参考：
URL:http://kyoukai-kakutei.com/%E3%83%88%E3%83%83%E3%83%97%E3%83%9A%E3%83%BC%E3%82%B8/

参考：
URL:https://smtrc.jp/useful/knowledge/kyokai-hikai/2018_03.html