不動産投資物件を選ぶうえで、利回りの種類や計算方法を知っておくことは、収益性を測る上で非常に重要です。
ですが、「いくつか種類があることは知っているけど、何が違うの？」「結局どの数値を信じればいい？」といったように思われている方もいるかもしれません。

ここでは、利回りの種類や計算方法について紹介しています。不動産売買を検討している方、今一度利回りについて詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれで意味合いが異なります。

1-1.表面利回りとは

表面利回りとは、物件金額に対してどれくらいの賃料収入があるか、収益性を表す値のことです。グロス利回りとも呼ばれていて、年間の賃料収入の総額を物件自体の価格で割って算出します。

表面利回りは、実質利回りよりも数値が大きくなるため、不動産投資のチラシや情報誌、WEBサイトに掲載されているケースが多いです。

ただし表面利回りは、物件の取得や管理に係る費用などは考慮されていません。
名前の通り、あくまでも表面的な収益性を表す利回りになります。

1-2.実質利回り

実質利回りとは、表面利回りでは考慮されていなかったような各種コストについても考慮した利回りのことです。ネット利回りとも呼ばれていて、不動産投資にかかる管理費や修繕積立金、管理会社へ支払う手数料、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料や地震保険料など、さまざまな費用も加味したうえの利回りとなります。そのため、表面的なものではなく実態に近い数値になります。

表面利回りよりも利回りは低くなりますが、より現実の利回りに近い値となるため、不動産投資でシミュレーションをする場合は、実質利回りを用いるのが一般的です。

このように、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）では、同じ「利回り」でも内容はまったく異なります。

表面利回りは、以下の計算方法で算出できます。

• 表面利回り＝年間の賃料収入÷物件金額×100

このように、表面利回りを算出する際は、1年間の賃料収入総額と物件金額さえわかっていれば計算することができるのです。

仮に、土地・建物費用が4,000万円で賃料14万円のAマンション1室の場合は、

• （年間賃料収入168万円÷4,000万円）×100＝4.2%

となります。

また、物件価格が2,000万円で賃料8万円のBマンション1室だった場合は、

• （年間賃料収入96万円÷2,000万円）×100＝4.8%

です。

この場合、物件価格や賃料収入は異なりますが、表面利回りだけを見ればBマンションの方がAマンションよりも利回りが高く、魅力的にうつります。

一方、実質利回りを計算する場合は、表面利回りよりも複雑になります。なぜなら、表面利回りと違ってさまざまなコストを考慮するためです。

実質利回りは以下の計算方法で算出できます。

• 実質利回り＝（年間賃料収入−年間経費）÷（物件金額＋購入時の諸経費）×100

上記計算式の「年間経費」には、管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税、管理委託費などが該当します。そして「購入時の諸経費」には登録免許税や不動産取得税、仲介手数料などが含まれます。

たとえば、Aマンションの物件金額が2,000万円で、想定賃料収入が月9万円、管理費や修繕積立金が毎月1万5,000円、管理委託費が3,000円、固定資産税や都市計画税が5万円、購入時の諸経費が50万円だったとします。

この場合、

• （年間賃料収入96万円−年間経費26万6,000円）÷（物件金額2,000万円＋購入時の諸経費50万円）＝約3.38%

となります。

また、Bマンションの物件金額が3,000万円で、想定賃料収入が月17万円、管理費や修繕積立金が毎月3万円、管理委託費が5,000円、固定資産税や都市計画税が10万円、購入時の諸経費が100万円だった場合は、

• （年間賃料収入204万円−年間経費52万円）÷（物件金額3,000万円＋購入時の諸経費100万円）＝4.9%

です。

この場合、利回りはAマンションよりもBマンションの方が高くなります。つまり数値のみを基準に考えると、AマンションよりもBマンションの方が稼げる可能性が高いことを表しています。

このように、実質利回りは実態に近い数値となるため、表面利回りよりも多くの情報を用いて計算をします。ただし価格や収入に加えてコストも考慮した利回りとなるため、計算はやや複雑です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、同じ利回りでも数値が指しているものは異なります。2つの利回りの違いを知らないと、アピールポイントとしてチラシに大きく載っている高い利回りや、営業マンから言われる「利回り10%が期待できます！」などの文言を信用してしまいます。

不動産会社としては少しでも物件を魅力的に見せたいことから、数値の大きい表面利回りを宣伝に使用するケースが多いです。しかし、表面利回りだとコストが加味されていないため、実態とは程遠い数値になっている可能性が高いのです。

表面利回りを信じて物件を購入してしまうと、「実際の利回りは思っていたよりも低かった」と後悔する可能性が高いです。

表面的な数字だけを見て購入したはいいものの、後々調べたら高額な積立修繕金や管理費が必要になってしまうと分かってしまったらどうでしょう。また建物に修繕が必要な部分が多く、莫大な修繕費がかかってしまうなんてこともあります。そのような場合は、賃料収入があってもほとんど利益が手元に残らないのです。

投資物件を判断する際は、表面利回りではなく実質利回りもきちんと確認するようにしましょう。より精度の高いシミュレーションをして、適切な物件選びをすることが、不動産売買において利益の最大化を図る方法です。