集合住宅以外の収益用物件として、会社が事業所を構えるオフィスビル、そして、飲食店や販売店、その他のサービスを提供するテナントが多く入居する商業ビルがあります。
この2つの収益用物件はどちらのほうが高く売ることができるのか、また、それぞれのメリットとしてどんな点が挙げられるかをお伝えします。
商業ビル、オフィスビルの売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

オフィスビルの大きなメリットは、賃借の期間が長くなるにつれて経営が安定することです。
ザイマックス総研の調査結果によれば、入居中のテナントも含めたオフィステナントの入居期間は平均で9.6年間です。一度入居が決まれば10年近い入居が見込めます。

出典：ザイマックス総研
URL:https://soken.xymax.co.jp/2018/12/07/1812-how_long_will_the_office_tenant_continue_to_stay/

長期間の賃借はビルの運営を安定させることができるので、結果として賃料収入がゼロになる期間を減らすことができます。また退去をすることがなければ、新しいテナントを迎えるにあたり改装をする必要もないため、オーナー自身の費用の節約につながります。
入居歴が長くて支払いが安定している賃借人の多さをアピールすることができれば、それだけでアピールポイントとなり、物件の売却は容易に進むでしょう。

出典：日本政策金融公庫
URL：https://www.jfc.go.jp/n/findings/pdf/topics_161228_1.pdf

物件は立地や条件面等の特徴がひとつひとつ異なるため、一概に平均的な入居期間が9.6年であるオフィスビルと、どちらの退去が早いのかという比較はできません。しかし飲食店や宿泊業は競争が激しく経営が難しいことが多く、それに退去率の高さなどが目立ちます。

賃料を高く設定できるが退去は早い、つまり当たり外れが大きいのが商業ビルの特徴と言えます。対して賃料は安いが長期間の賃貸が見込め、コツコツと稼げるのがオフィスビルの特徴だと言えるのではないでしょうか。

オフィスビルのメリットは、以下の2点です。

• 退去が発生しにくいこと
• 満室経営が容易であること

つまり買主側からすれば、

• 経営が安定する
• 金融機関からの融資が受けやすい

などのメリットに繋がります。

そのため、オフィスビルは売却に入っても早く売れやすくなると考えられます。現金化が必要な時でも、売却価格にそれほどこだわらないのであれば、速やかな売却が可能です。
ただし、賃料収入はテナントビルより劣ることも間違いありません。オフィスビルを高く売りたい方は、商業ビルへの業態転換、一部のオフィスを飲食店に転換して賃料収入を上げるなど、可能な範囲での対策を検討する必要があります。

商業ビル側のメリットと言えば、とにかく多くの収益を追求できる点です。都心の駅前に立地するビルであれば、多くの人の目にとまり集客を見込むことができるため、需要は高くなるでしょう。その需要の高さに比例して、賃料設定は高くなっていきます。
特に1階や2階など、人の出入りが多いフロアには賃料を高く設定できます。
オフィスよりも数倍高い賃料を設定しても、賃借人が見つかる可能性があります。

その反面、高い賃料を支払って商業ビルに入る賃借人は、利益が出なければ短期間で退去してしまいます。そのため、常に満室状態に保つのは容易ではありません。
また、駅から徒歩で10分以上かかったり、横道に入ったりと立地の悪い商業ビルは、入居が決まりにくくなります。さらに上の階になるほど賃料も安く設定せざるを得ません。

商業ビルを売る際に空室が存在すると、買主側からはこのように思われてしまうかもしれません。

そこで、売却の前にはフリーレントをつけたり、賃借条件を見直したりして、できるだけ満室にして売却するようにしましょう。そうすればオフィスビルよりも高い値段で売ることができます。
その他にも、設備を新しいものに交換してから売却するという手段もあります。設備の価値が建物としての価値を高めることで、より高値で売却を狙うことも可能です。
オフィスビルの売却と比べて手はかかりますが、高い値段で売ることを考えれば商業ビルに軍配が上がると言えるでしょう。