建物は土地の上に建っています。そのため建物を所有するには、建物の敷地となっている土地を利用する権利を有している必要があります。敷地の利用権の中で最も一般的なものは、所有権です。読んで字のごとく、その土地を所有する権利のことを指します。
一方で、所有権ではなく借地権に基づき建物が建てられているケースもあります。所有権と借地権では、どのような違いがあるのでしょうか。いわゆる「借地権付き建物売買」では、そうではない場合と比較してどのような違いがあるのでしょうか。
そこで本項では、借地に建っている建物を売買する時に注意すべき点を考えてみたいと思います。

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利のことです。借地借家法では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定義しています（借地借家法第2条第1号）。つまり、借地権には「地上権」と「土地の賃借権」の2種類があります。
更に借地権には、旧借地法に基づく「旧借地権」と、借地借家法に基づく「新借地権」の2種類があります。

旧借地権とは、平成4年に廃止された借地法に基づく借地権をいいます。その借地法に代わって制定された借地借家法に基づく借地権を、新借地権といいます。
旧借地権と新借地権の大きな違いは、権利の存続期間と更新にあります。

旧借地権の存続期間は、堅固な建物か非堅固な建物かによって、以下の期間とされていました（借地法第2条）。

さらに権利の存続期間満了後、借地上に継続して建物があり、借地権者が更新を希望した場合は、基本的に同一条件で更新することとされていました。土地所有者は、正当事由が無い限り更新を拒むことができず（借地法第4条）、旧借地権では借地権者の権利が非常に強く認められていたのです。

これに対して新借地権では、借地権の存続期間は建物の種類を問わず、原則として30年とされており、その更新についても原則として10年間とされています。
更に、土地所有者が更新を拒絶するには正当事由が必要である点は旧借地権と同一ですが、その正当事由の判断には立退料の支払いを考慮できるとされています。つまり、立退料を支払うことによる更新拒絶の余地が認められているのです。また、更新のない定期借地権という制度も認められています。
このように、新借地権は旧借地権に比べて、借地権者の権利が一定の範囲に制限されています。

なお、借地法により設定された旧借地権は、契約期間の満了により更新された場合でも、新借地権に変更されるわけではありません。引き続き旧借地権としての権利が認められるため、注意が必要です。

そもそも借地権付き建物は売買できるのかという点ですが、借地権が地上権の場合には問題ありません。地上権は「物権」なので、借地権者は自由に譲渡することができます。
一方、借地権が土地の賃借権の場合は注意が必要です。賃借権は、賃貸人の同意なくして賃借権を他人に譲渡することはできないのです（民法第612条）。ただし、借地権が譲渡されても賃貸人に不利益が無いにもかかわらず、賃貸人が借地権譲渡を承諾しない場合には、借地権者は賃貸人の承諾に代わる許可を裁判所に求めることができます（借地借家法第19条、借地法第9条の2）。

借地権付き建物は、その借地権の種類によって借地権者の権利の範囲が大きく異なります。まずは売買の対象となる建物に付いている借地権が旧法なのか新法なのか、また地上権か賃借権かを正確に把握する必要があります。
これは借地権付き建物を購入しようとする買主はもちろん、権利の詳細を説明するために、売主側も正しく理解しておく必要があります。

さらには、借地権の譲渡について土地所有者の承諾が出ているかについても確認しましょう。 法律上、借地権が地上権の場合は自由に譲渡することが可能です。しかし建物が土地の上に建っている以上、土地所有者とは長期にわたり良好な関係を築くことが望ましいと言えます。後々トラブルになる可能性もありますので、借地権が地上権の場合でも、事前に土地所有者の承諾を得られているか確認しましょう。

借地権の場合、内容にもよりますが一般的に地代の負担が生じます。借地に関する諸条件の確認も忘れないようにしましょう。

借地権には、建物の情報を踏まえて権利内容が設定されています。よって借地権の設定後、勝手に建物を増改築したり、建て替えたりすることは原則としてできません。これには土地所有者の承諾を得る必要になり、その際には承諾料を求められたり、地代の金額が変更されたりといったことも考えられます。
どうしても折り合いがつかない場合、土地所有者の承諾に代わる裁判所の許可を求める制度が設けられています。（借地借家法第17・第18条、借地法第8条の2）ただし、裁判所の許可を求めるのはあくまで最終手段です。日頃から土地所有者と良好な関係を維持するよう努め、増改築等を前提に建物を購入する場合は、事前に計画を共有しておきましょう。

不動産売買では多くの場合で融資が利用され、金融機関やローン会社が不動産の担保価値を査定します。しかし敷地利用権が借地権の場合、土地に担保を設定することができません。場合によっては担保価値が認められず、ローンを組むことができないことも考えられます。融資を利用して購入を検討している方は、注意が必要です。

借地権付き建物は、土地利用権が所有権の場合に比べて安価、固定資産税が低額というメリットがあります。一方で制約が増えることで、思い描いている不動産経営をなかなか実現できないという可能性もあります。上記の注意点も認識した上で、売却や購入を検討するようにしましょう。