不動産投資を考えている方の中には、「事業用不動産を買うと節税できる？」と疑問を持っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。 事業用不動産は、損益通算により赤字所得を他の黒字所得と相殺できるので、合計所得を少なくでき、所得税や住民税の節税が可能です。また、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなるため、相続税の節税効果も期待できます。

ここでは、事業用不動産を買うことによる節税効果について具体的に解説します。不動産投資を検討している方は、ぜひご覧ください。

節税効果についてお話する前に、まず事業用不動産とは何かについておさらいしましょう。
事業用不動産とは、収益を得ることを目的として所有する不動産のことです。取得した不動産を人に貸したり、価値を高めてから売却へ出したりすることで利益を得ます。投資用マンションやアパート、店舗、商業ビルなどがあり、自分が住むために購入する居住用不動産とは異なります。

事業用不動産によって節税できる理由の1つが、赤字を他の所得と損益通算でき、課税所得を圧縮できるからです。
事業用不動産は減価償却費など様々な費用を経費として計上できます。そもそも事業用不動産の利益（所得）は「収入−経費」で算出され、そこに他の所得（給与所得など）を合算した金額に対して、所得税や住民税などの税金がかかる仕組みです。

例えば所得税は、以下のように所得額が増えるごとに5%〜45%の税率が課されます。

もし、事業用不動産の所得が200万円で他の所得が500万円なら、所得が700万円（ここでは控除なしとします）となるため23%の所得税がかかります。しかし、事業用不動産の所得が200万円の赤字の場合は、他の所得500万円と合算すると合計300万円となるため、所得税率は10%です。
このように、赤字所得を他の所得と相殺することを損益通算といいます。事業用不動産の所得が赤字であれば、合計所得が少なくなるため節税につながるのです。

事業用不動産は、以下のように多くの費用を経費計上できます。

利益は収入から経費を引いた額なので、経費の金額が多いほど利益は少なくなります。利益が赤字になれば、損益通算で全体の所得が少なくなるので、所得税や住民税の節税が可能なのです。

「減価償却費」について、ピンと来ない方もいらっしゃるかもしれません。減価償却とは、不動産取得費といった高額な費用を一度に計上するのではなく、不動産の耐用年数に応じて一定期間に分けて計上することを指します。その際の勘定科目を、減価償却費と言います。
たとえば、3,000万円で購入した不動産をその年に費用3,000万円で計上するのではなく「今年は100万円、翌年100万円、翌々年100万円…」というように、何年かに分けて計上するような感じです。
減価償却費の算出に必要な耐用年数は、以下のように定められています。その不動産がどのような構造かによって変わってくるのです。

管理費や修繕費などの経費に加えて、毎年のように減価償却費を計上すると、事業用不動産の所得は赤字になることが多いです。事業用不動産の所得が赤字になれば、損益通算で総所得を減らせるため節税につながります。

不動産は現金よりも相続税評価額が低くなるので、事業用不動産を買うことで相続税の節税を図れます。

例えば、現金の相続税評価額は時価となるため、現金1億円を相続する場合の相続税評価額は1億円です。
一方で不動産の相続税評価額は、土地は時価の8割程度、建物は7割程度の評価額になることが一般的です。そのため、1億円で購入した不動産の相続税評価額は7,000万〜8,000万円前後となります。よって、現金でそのまま相続するよりも評価額が低いため、相続税の節税が可能になると言えるのです。

以上のように、事業用不動産を所有して運用することで、所得税や住民税などの節税が可能です。ただし、これはあくまでも事業用不動産の所得が赤字の場合です。黒字の場合は、損益通算前より総所得が増えて所得税や住民税が高くなるため注意してください。節税効果が期待できることは間違いないですが、どのような場合であっても必ず節税できるわけではありません。
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