不動産投資のために物件を購入するにあたり、すべてを自己資金でまかなうことができるケースは多くありません。購入する物件を担保として、金融機関から融資を受ける方がほとんどだと思います。この時、担保価値が高く評価されると、金融機関から好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。
では、担保価値の高い物件とはどのような物件なのでしょうか。この記事では、不動産の担保価値について詳しく見ていきましょう。

そもそも、「担保価値」とは何でしょうか。
金融機関は不動産投資家へ融資をするにあたり、どのくらいの金額を相手に融資するかを慎重に判断しなければなりません。なぜなら、相手に融資した金銭を後々回収できなくなってしまっては困るからです。
万が一、相手がローンを返済できなくなってしまった場合、金融機関は不動産を競売にかけることで、融資した金銭を回収することになります。つまり、不動産投資家は融資を受けるために購入物件を担保として差し出し、金融機関は競売を想定して担保物件の価値を確認し、融資金額を決定することになります。
この金融機関が、把握する担保物件の価値が「担保価値」です。

担保価値は、不動産の評価額に対して「掛け目」を考慮して算定されているといわれています。「掛け目」とは、金融機関が融資をする際に、担保に対して掛ける割合のことで、不動産は70～80％とされています。
金融機関は、融資した金銭を回収できないことを何よりも恐れます。そのため担保価値の評価には一段と慎重になり、実際の不動産の価値の7～8割程度を上限として融資を行なうのです。

つまりここまでの話を簡略化すると、不動産としての評価額が高ければ、担保価値も高くなると言えるのです。

ここからは、どのような不動産であれば担保価値が高く評価されるのかについて、一般的な評価方法も交えて見ていきましょう。
評価方法は土地と建物で異なるため、それぞれに分けてご説明します。

土地の担保価値を評価するには、相続税路線価を用いて計算するやり方が一般的です。
相続税路線価とは、国税庁から毎年公表されている土地の価格の指標のことです。毎年1月1日時点での価格が、その年の7月頃に公表されています。

土地の価格の基準を示す値は、相続税路線価のほかにも何種類か存在します。ではなぜ、担保価値を算定する際は、一般的に相続税路線価が使用されるのでしょうか。
先程もご紹介した通り、金融機関は実際の不動産評価額に70～80％の掛け目を乗じることで、担保価値を算出します。そしてこの相続税路線価は、「実際の売買取引の値に近い公示地価の約80％の値」です。そのため、最初から相続税路線価を使用して算出すれば、掛け目も考慮した評価になるというわけです。

それでは簡単に、相続税路線価から土地の評価額を計算してみましょう。
ある場所に50m²の土地があり、その場所の相続税路線価が300千円だったとします。相続税路線価は1m²あたりの価格になるので、計算式は以下のようになります。

実務上はここまで単純なものではありませんが、おおよその計算イメージはこのような感じとなります。

価格が高い土地の特徴としては、駅前である、大通りに面している、人の流れがあるエリアに位置している、などが考えられます。あるいは開発が進んでいて将来性があるような場合でも、高く評価される可能性があります。

次に、建物の担保価値について見ていきましょう。 建物の担保価値は、その物件の築年数と耐用年数によって評価されることが多いです。

一般的に建築物は、建築された当初がもっとも価値が高く、年数が経過していくにつれて価値が落ちていきます。これは物理的な損耗により、本来の性能が失われていくためです。
そのため建物は、建築時点から本来の性能を失うとされている時点までの期間が定められています。担保価値を算定する際は、建築時からの経過年数によって一定割合を評価価格に乗じ、正確な価値を把握するのです。この「建築時点から本来の性能を失うとされている時点までの期間」を、耐用年数と言います。

それでは、建物の価格を簡単に計算してみましょう。
今から5年前の平成27年（2015年）に建築された、100㎡の木造建物があるとします。
木造建築物の耐用年数は22年なので、以下のように計算できます。

※参考：国税庁「建物の標準的な建築価格表」
URL:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2019/kisairei/joto/pdf/013.pdf

価値が高く評価される建物の特徴としては、築年数が浅いというのもひとつですが、建物の構造にも大きく影響を受けます。構造が強固なものであればあるほど、耐用年数も長く、建築単価も高くなります。
具体的に説明すると、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造よりも鉄骨鉄筋コンクリート造といったように、構造の強度が上がっていきます。これに伴い、評価も上がっていく傾向があります。

担保価値の高い不動産は、優良な条件で融資を受けられる可能性が高くなります。不動産投資において物件選びをする際は、担保価値を高く評価してもらえるかどうかを判断基準にしてみましょう。どのようにして物件を探したらいいか分からない方は、一度不動産業者に相談してみてください。