不動産投資を始めるためには、当然ながら物件を購入する必要があります。
しかしながら、その費用をすべて自己資金でまかなうことができるケースは少なく、大半の場合はローンを組むことになるのではないでしょうか。

「自己資金はどれくらい用意したらいいの？」
そう疑問を持たれる方も多いと思います。

実際のところ、物件によって必要な自己資金の額は違うため、いくら用意できていれば安心だという絶対的な基準はありません。
ですが、「融資を受けやすい物件」と「融資を受けにくい物件」の特徴を知ることで、そこから自己資金として必要な額の目安を導き出すことは可能です。

ここでは、投資物件を購入する際の融資や自己資金について触れながら、必要な自己資金の目安をお伝えいたします。

融資を受けやすい物件とは、簡単に言うと「金融機関が融資を行いたがる物件」のことです。
金融機関が融資を行いたがる物件であれば、場合によっては自己資金を用意せずとも始めることもできるでしょう。
では、金融機関が融資を行いたがる物件とは、どのような物件なのでしょうか。
具体的には、以下のような特徴を備えた物件を指します。

ひとつひとつ見ていきましょう。

(1)物件の価値が購入価格を上回っている

まず、物件の価値が購入価格を上回っている物件は、融資を受けやすいです。
物件の価値が購入価格よりも高いというのは、例えば、5,000万円で売りに出されていた物件を購入したが、実際の不動産市場では7,000万円で売買されてもおかしくないような価値を持つ物件を指します。
このようなケースは多くありませんが、売主が早急に現金を必要としていたり、不動産の適正価格を知らなかったりといったように、売主の事情で不動産が安く売りに出されることがあります。

投資物件の購入者に対して金融機関が融資を行う場合、投資物件を担保にします。
そのため、担保となる購入物件の価値が、購入価格である5,000万円を大きく上回っていれば、金融機関にとっての資金回収リスクが下がります。
資金回収リスクの低い物件に対しては、金融機関も積極的に融資を行うことができるのです。

(2)収益率が高い

次に、収益率が高い物件も、融資を受けやすいです。
投資対象物件の利回りが高い場合、短期間で購入資金の大半を回収できます。
そのような物件は担保にした時の換金性が高いので、やはり金融機関側のリスクは下がります。

(3)新築や築浅などで耐用年数が残っている

最後に、新築や築浅の物件も融資を受けやすいです。
建築して間もない物件は長期に渡って収益を得ることができ、建物が持つ性能の価値も高いので、不動産市場で売却しようとしたときに需要が高いです。

金融機関は、貸したお金を回収できないことを何よりもリスクと捉えます。収益性が高く、融資金が短期間で回収できる物件であれば、購入資金の大半を融通するのです。

上に挙げた条件に当てはまる物件であれば、自己資金が物件価格の1割に満たなくても融資を受けて購入することができる場合があります。
フルローンやオーバーローンを受けられることになるかもしれません。

それでは、反対に融資を受けにくい物件とはどういうものでしょうか。
一般的に、法定耐用年数を経過してしまった物件は融資を受けにくいです。

法定耐用年数を経過した物件は、築浅物件に比べて劣化が進んでおり、健全に運用するためには多額の修繕費が必要になります。そのため、収益性が悪化してしまい客付けが難しいです。
売却しようとしてもスムーズに行くことは少なく、そのため金融機関は積極的に融資を行おうとはしないのです。

ただし、建物が古い場合は常に融資を見込めないのかというと、必ずしもそうではありません。土地に価値が十分に見込める物件であれば、金融機関が融資する可能性はあります。
築古物件の購入を検討する時は、「駅近」など立地の良い物件を優先的にチェックするようにするといいかもしれません。

ここまで、融資のつきやすい物件とつきにくい物件について見てきました。
では具体的に、不動産に投資する際にはどのくらいの自己資金があればいいのでしょうか。
一般的に投資初心者の方は、物件の購入に際して最低でも自己資金を2割、できれば3割は用意するべきであると言われています。

そもそもなぜ、不動産投資に自己資金が必要になるのでしょうか。
融資というのは、当然のことながら購入費用をプレゼントされるわけではありません。あくまでも、金融機関からお金を「借りている」わけですから、返済をしなければいけません。
つまり自己資金があればあるほど、融資返済の負担が少なくなるのです。

自己資金の用意によってどれくらい月々の返済額が変わってくるのか、実際にシミュレーションしてみましょう。
5,000万円の物件を購入したとします。自己資金として1割に相当する500万円を用意し、残りの4,500万円は返済期間20年、金利2.5%という条件で融資を受けたとします。
同時に、自己資金として3割に相当する1,500万円を用意し、3,500万円の融資を受けた場合と比較すると、

毎月の返済額は5万円以上も違います。

もちろん、不動産運営に慣れている人であれば、自己資金なしで融資の額を増やし、フルローンやオーバーローンで物件を購入したとしてもリスクを分散できます。
しかし、これから不動産投資を始める人は、リスクの分散先がありません。きちんと自己資金を用意し、返済リスクを抑えながら投資を行なう必要があると言えるでしょう。

はじめて不動産投資をするという人は、投資にかかるリスクをどれだけ下げることができるかどうかが大切です。本稿でご紹介した内容を参考にしながら、投資物件ごとに個別具体的な見極めをしてみてください。