「不動産を子どもに引き継ぐ予定だけど、どうやって節税をすればいい？」
「不動産相続が現金相続よりいいって本当？」

不動産相続の節税方法について詳しく知りたいという方は多いと思います。相続財産の内容によっては多額の相続税が課せられてしまうので、節税方法が気になるのは当然です。

ここでは、不動産を子どもに引き継ぐ際に知っておきたい、節税ポイントについて紹介しています。ぜひ参考にしてください。

不動産を相続することは、現金で相続するよりも節税効果が期待できます。なぜなら不動産は現金よりも相続税評価額が下がるからです。また、特例の利用や賃貸物件での相続になれば、さらに評価額を下げることができます。

ここで紹介する、以下3つのポイントを押さえておけば、場合によっては数百万円の節税が可能になるかもしれません。

それぞれの内容について、見ていきましょう。

現金をそのまま相続するのではなく、不動産に替えるだけで相続税対策になります。現金よりも不動産の方が、相続税評価額が低くなるからです。たとえば、現金5,000万円をそのまま相続する場合、相続税評価額は額面通りの5,000万円です。そのため、評価額の5,000万円に対して、相続税が課せられることになります。これが現金の場合の課税です。

しかし、相続財産が不動産の場合は以下のように評価額が大きく下がります。

土地の評価額は路線価を基準としていますが、路線価は時価の80%程度です。そのため、土地の評価額は時価から20%程度低い価格になります。建物の評価額には固定資産税評価額が利用され、時価より最大50%程度低くなります。

現金だと5,000万円に対して相続税が課せられます。しかし、3,000万円の土地と2,000万円の建物を購入して相続すれば、

合わせて3,400万円程度の評価額にすることが可能です。現金と比べて評価額が1,600万円も低くなることになります。このように、現金を不動産に替えるだけで評価額が下がるので相続税の節税ができます。

不動産相続で節税をしたいのであれば、「小規模宅地等の特例」を活用しましょう。なぜなら小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の評価額が最大80%も減額されるからです。小規模宅地等の特例とは、以下のように対象の宅地で上限面積まで評価額が下がる制度になります。

居住用宅地は住宅として、事業用宅地は事業として、貸付事業用宅地は賃貸として使用していた土地のことです。たとえば相続財産が賃貸アパートの場合、貸付事業用宅地となるため土地200m²を限度として評価額が50%も下がることになります。住宅や事業として使用していた土地は約100坪まで評価額の減額が適用されるなど、節税効果が高い制度です。不動産を子どもに引き継ぐ場合は、小規模宅地等の特例も検討しましょう。

居住用として不動産を引き継ぐよりも、賃貸物件として相続する方が相続税対策になります。なぜなら、アパートやマンションなどの賃貸物件での相続は、居住用不動産の相続よりも評価額が30%下がるからです。この30%の減額割合を借地権割合といいます。借地権割合とは、相続税評価額に対する建物の借地権の相続税評価額の割合のことです。

このように、居住用物件より賃貸物件の方が、評価額がさらに下がるため、大幅な節税が可能です。

不動産を子どもに引き継ぐ際に知っておきたい節税ポイントですが、まとめると以下のようになります。

ここで紹介したように不動産で相続をすれば、現預金で相続するよりも相続税を大幅に節税することが可能です。相続後の相手の負担も考えた上で早めに相続に関する計画を立てるようにしましょう。また、子どもなど相続に関わる人とは早いタイミングで情報共有をしておくことも大切です。