不動産投資で物件を購入する時、「その物件がどれだけの収益を生み出せるか」ということが重要になります。この「物件の収益性」を判断する資料として非常に役立つものが、レントロールです。

レントロールというのは、その物件の賃貸借契約の諸条件を一覧にしたものです。
レントロールを確認することで、物件が持つ収益性や、物件に潜んでいる将来的なリスクなどを予測することができるのです。
このような「内側の情報」は、不動産投資を考えている人であれば、是非とも知っておきたい情報かと思います。

この記事では、物件購入を検討している時に実践するべき、レントロールの活用方法についてお伝えいたします。ぜひ参考にしてみてください。

前述の通り、レントロールには物件の賃貸借契約の諸条件が一覧になっています。
これらの情報を使ってまずするべきことは、「自らの手でキャッシュフローの計算をすること」です。
キャッシュフローとは、簡単に言えば実際に手元に残るお金の量を指します。

物件の収益性を確認する情報のうちのひとつに、「利回り」があります。
利回りは、投資に対しての利益を表す数値になります。募集図面や物件概要書に記載されていることが多いため、比較的初期の段階で目にされると思います。
「利回りが高い物件ほど収益性が高い」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、いくら利回りが高くても、賃貸経営に必要な経費が高額になってしまうと、手元にお金がほとんど残らなくなってしまいます。
そのためキャッシュフローの計算をし、実際のお金の流れを「見える化」することが大切なのです。

レントロールには、現在の賃料収入額だけではなく、「いつから契約しているか」、「どんな契約内容なのか」といったような、テナントごとの契約情報も盛り込まれています。
このような契約期間に関する情報は、レントロールの中でも特に重要なもののひとつです。
どのテナントがどれくらいの期間入居しているのか、を調べることにより、物件購入後に起こりうるリスクを想定することができるからです。

例えば、新築の時点から10年以上も賃借してくれているテナントがいるとします。
長期間の契約で賃料収入が安定しているように見えますが、もしこのテナントが退去となった場合、同様の内容でテナントに入居してもらうことは難しいと言えます。なぜなら新築の頃と比べて、建物の価値が落ちているため、賃貸条件の見直しをする必要が出てきてしまうからです。
現在の相場で賃料計算をし直した場合、予想と比べて思わぬ差があるかもしれません。

反対に、契約期間が短い場合はどうでしょう。
物件の賃貸状況を良く見せるために、売主が慌てて入居させたテナントではないでしょうか。短期間の契約が続いているのであれば、物件もしくは賃貸条件に問題があることは考えられないでしょうか。

レントロールで契約期間を確認することで、物件を見たり情報を聞いたりしただけでは分からないリスクを想定することができます。
キャッシュフローの計算をする際に、これらのリスクを盛り込むことで、より柔軟な経営計画を練ることが可能になるかもしれません。

レントロールには、契約内容の他に、建物の修繕履歴も記載されています。
ここもしっかり確認するようにしましょう。

きれいに整備されているように見える物件でも、内部では老朽化が進んでいる場合があります。物件購入後に、多額の費用を要する修繕をしなければならないことが判明すれば、キャッシュフローの計算に狂いが生じてしまいます。
物件の購入を決定する前には、レントロール上で修繕履歴を確認し、建物の状態をすみずみまでチェックするようにしましょう。

なお、どうしても修繕履歴を確認することができない場合、それだけ物件購入のリスクは高いと言わざるを得ません。価格交渉を提案したり、場合によっては購入を思いとどまったりすることも視野に入れましょう。