不動産投資を始めようとするとき、あなたはどのような物件を選びますか。
投資物件の種類は大きく分けて、マンションやアパートなど人が住むための居住用不動産と、店舗や法人といったテナントが入居している商業ビルがあります。
どのような種類の物件にも、メリットとデメリットがあります。そのため、購入する物件を決定するにあたり、選択に迷うことがあるかもしれません。

ここでは、不動産投資において商業ビルを選んだ場合についてお伝えしていきたいと思います。
「商業用ビルの投資に興味はあるけれど、詳しくは知らない」、「商業用ビルに投資すると、どんなメリットがあるの？」と思われている方は、ぜひ参考にしてください。

商業ビルの最大のメリットは、居住用不動産に比べて収益性が優れている点です。
特に駅前に建てられているような視認性の高い商業ビルは人気が高く、たとえ賃料が高いなどの理由で退去が発生したとしても、比較的短期間で借り手が決まることが多いのです。

また商業ビルは、一般的な居住用物件よりも賃料を高く設定できます。
駅前から徒歩5分以内の場所にあるような商業ビルで、1階や2階、地下1階など目立つフロアを賃貸する場合を仮定すれば、かなり高い賃料を設定できると言えます。

では居住用不動産と商業ビルでは、どれほどの差が生まれるのでしょうか。
新宿区のマンションの賃料相場は、平方メートル単価3,900円。坪単価12,870円です。

出典：ウチノカチ
URL:https://utinokati.com/details/

一方で、新宿区のテナント物件の坪単価は、26,357円です。

出典：飲食店.com
URL:https://www.inshokuten.com/bukken/kanto/market/rent/result/

居住用不動産と比べて、テナントの賃料はかなり高い値段を設定できることはお分かりいただけたことと思います。 以上の理由から、商業ビルは不動産投資においてより収益を見込むことができると言えます。

また、商業ビルは供給が少ないために、資産価値の向上も期待できます。

一般的に商業ビルが建つ場所は、ターミナル駅の徒歩10分以内、主要駅の徒歩5分以内といった駅から近い範囲です。つまり建設場所が限られているため、競合物件はそれほど急激に増えるということはありません。
さらに商業ビルが建てられる場所は、それ以前はそこまで注目を浴びていなかった場所だとしても、将来的にその場所の価値の上昇が見込まれている場所ということになります。たとえ建物が経年劣化したとしても、地価の上昇により結果的に不動産全体の資産価値は上昇することがあるのです。

オフィスが多い東京都中央区における2010年と2019年の公示地価を比べてみましょう。

2010年　坪単価　1,471万円
2019年　坪単価　2,717万円

出典：土地代データ
URL:https://tochidai.info/tokyo/chuo/

このように、9年間で2倍近く公示地価が上昇しているのです。
建物の経年劣化を考慮したとしても、総合的な資産価値は9年前よりも上昇したと言えるのではないでしょうか。

さらに経年劣化の面から言うと、築年数の経過した居住用不動産はどうしても借り手から敬遠されやすくなります。
建物そのものの価値が下がるうえに借り手もつかないとなると、資産価値はさらに期待できなくなってしまいます。

しかし、商業ビルの場合は築年数がそれなりに経過したとしても、立地が優れていれば十分に需要があります。きちんとメンテナンスを行い、場合によってはリノベーションやリフォームを実施して機能性を維持していれば、築年数をそれほど気にしない人も多いのです。そのため、居住用物件ほどの需要の低下は心配しなくてもよさそうです。

ただし、その建物が新耐震基準に適合しているかどうかは、昨今の災害時状況から気にするテナントも多いです。構造や耐震性は購入前にチェックしておくと良いでしょう。

商業ビルをはじめとした事業用不動産は、居住用不動産に比べて長く借りてもらえる傾向があります。一度入居してもらえれば、退去はそう頻繁には発生しないのです。

実際にデータで比較してみましょう。
居住用不動産の場合、高齢者の場合を除き平均的な契約期間が6年を超えることは珍しいです。
単身者に至っては、入居後2～4年で退去してしまうことがほとんどのようです。
これは賃貸のマンションやアパートという性質上、仕方のないことなのかもしれません。しかし、頻繁に発生する退去にオーナーが頭を悩ませるケースが多いこともまた事実です。

出典：大和ハウス工業
URL:https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm235.html

では、事業用不動産はどうでしょうか。
駅前に立つビルで、1階やその周辺階が飲食店、上階にオフィスが入居しているような場合を考えてみましょう。
まず、オフィステナントというのは平均的な入居期間が長期になります。
その平均契約期間は、なんと9.6年にもなるのです。

出典：ザイマックス総研
URL:https://soken.xymax.co.jp/

そして上階にオフィステナントが入居しているということは、そこで働いている人たちは1階などに入居している飲食店の潜在的な顧客となります。もともと視認性が優れているうえに、飲食店はさらなる集客が期待できるのです。
そうなれば当然売り上げも立ち、賃料が高くて払えないなどの理由で飲食店テナントの退去が起こることも通常より少なくなります。

もちろんこれは、飲食とオフィスがどちらも入居している場合になりますが、それ以外のケースでは入居期間が短いのかというと、必ずしもそうではありません。
ビル全体がオフィスの場合は、もともと平均的な入居期間が長いため、長期的な賃料収入が期待できます。
飲食をはじめとした商業用テナントで統一されている場合、うまくテナント同士が組み合わさっていれば相乗効果が生まれ、そこに多くの人が集まることが期待できます。そうするとテナントが得られる利益が大きくなり、長く物件を借りてくれることでしょう。

商業ビルの魅力についてお分かりいただけたことと思います。
しかし、物件にも様々あります。実際に商業ビルを投資物件として購入する際も、その物件が持つ特色というものはそれぞれです。
その特色をしっかりと理解したうえで購入を決めなければ、せっかくの不動産投資が思うようにいかないことも十分考えられます。

自分だけで考えることが不安な場合は、プロである不動産業者にパートナーとなってもらい、物件を探してもらうこともひとつの手段です。
「不動産投資を通じて何を実現したいのか？」、根本的な部分を明確にして、ぜひとも成功をつかんでください。